Konut ve işyeri kiralarında artış hesabında “geçici yüzde 25 sınırı” döneminin sona ermesiyle birlikte uygulama yeniden Türk Borçlar Kanunu’ndaki esaslara döndü. Buna göre kira artışları, sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınarak yapılıyor. Bu oran, ev sahibi ile kiracının üzerinde anlaşabileceği üst sınır niteliğinde; taraflar isterse daha düşük oranda artış kararlaştırabiliyor.
Nasıl Hesaplanıyor?
Kira tutarı, sözleşmenin yenilendiği aya ait 12 aylık ortalama TÜFE oranı dikkate alınarak artırılıyor. Basit hesap:
- Mevcut kira × (1 + 12 aylık ortalama TÜFE) = Yeni tavan kira
Bu bir “azami” sınır. Üzerine çıkılamaz; altında anlaşma serbesttir.
Kiracı–Ev Sahibi Açısından Ne Anlama Geliyor?
- Öngörülebilirlik: Her ay açıklanan veriye bağlı tavan sayesinde taraflar artış dönemini önceden planlayabiliyor.
- Pazarlık Alanı: Dairenin durumu, lokasyon, bakım/onarım gibi faktörler pazarlıkta dikkate alınsa da tavan aşılamıyor.
- Hukuki Dayanak: Artış, sözleşme ve kanuni üst sınırla bağlı olduğu için “keyfi zam” talepleri geçersiz sayılabiliyor.
En Çok Yapılan Hatalar
- Yanlış ayın verisini kullanmak: Esas olan, sözleşmenin yenilendiği ayın 12 aylık ortalamasıdır.
- Yıllık TÜFE ile karıştırmak: Kira artışında kullanılan veri “yıllık değişim” değil, 12 aylık ortalamadır.
- Tavanı zorunlu sanmak: Tavan, “en fazla” anlamına gelir; daha düşük bir artış kararlaştırılabilir.
- İşyeri–konut ayrımını gözden kaçırmak: Geçici sınırlama dönemi sona erdi; artık her iki kira türünde de üst sınır aynı yöntemle belirleniyor.
- Sözleşme hükmünü yok saymak: Sözleşmede yer alan artış hükmü, üst sınırı aşmamak koşuluyla geçerlidir.
Uyuşmazlık Durumunda İzlenecek Yol
Taraflar arasında artış oranı konusunda anlaşmazlık çıkarsa öncelik karşılıklı müzakere ve yazılı iletişimde. Sorun çözülemezse ihtar, arabuluculuk ve gerekirse dava süreçleri gündeme gelebilir. Özellikle “tavanın üzerinde artış dayatması” geçersiz sayılabileceğinden, ödemeler ve yazışmaların belgelenmesi önem taşır.
Pratik Öneriler
- Takvimi not edin: Artış tarihi sözleşmede yazılı yenileme günüdür; o aya ait veri kullanılmalıdır.
- Tutarla düşünün: Yüzde hesabını TL karşılığına çevirip bütçeyi netleştirin.
- Bakım–onarımı ayırın: Boya, tamir, demirbaş yenilemesi gibi kalemler artış hesabından bağımsız olarak ayrıca konuşulmalıdır.
- Belgeleri saklayın: Anlaşma metni, ödeme dekontları ve yazışmalar ileride doğabilecek ihtilaflarda delil niteliğindedir.
Sonuç
Kira artışlarında “yeni normal” netleşti: Üst sınır, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması. Bu çerçeve hem kiracıya hem ev sahibine referans sağlıyor; pazarlık serbestliğini korurken belirsizliği azaltıyor. Doğru ayın verisini kullanmak, tavanı aşmamak ve uzlaşıyı öncelemek—uyuşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yolu.
