Yunanistan'ın altın vize programında Türk vatandaşları başvuru sayısında ikinci sıraya yükseldi. Çoğu yatırımcı süreci Atina'daki tapu devriyle bitmiş sayıyor. Oysa o mülkün vergisi, boşanmadaki durumu, mirası ve alacaklılar karşısındaki konumu Türkiye'de yeniden karşımıza çıkıyor.
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre 2026'nın ilk yarısında ilk oturma izni için 2.551 yeni başvuru yapıldı. Türk vatandaşları bu sıralamada Çin vatandaşlarının ardından ikinci sırada. Başvuruların büyük bölümü 250 bin euroluk ya da 400 bin euronun altındaki yatırımlarda toplanırken, Attika, Selanik ve büyük adalarda geçerli olan 800 bin euroluk seviyeye ulaşan başvuru sayısı sınırlı kaldı.
Rakamlar, 2024'te eşiklerin iki katına çıkarılmasına rağmen Türkiye kaynaklı ilginin sürdüğünü gösteriyor. Aynı dönemde Yunan makamları denetimi sıkılaştırdı. Göç ve İltica Bakanlığı'nın 22 Nisan 2026 tarihli genelgesi; yapay fiyat şişirmelerinin, ilan yoluyla verilen indirim taahhütlerinin ve yüksek bedelli “kira garantisi” adı altında yapılan geri ödemelerin vergi dairelerine, kolluk birimlerine ve kara para aklamayla mücadele yetkililerine bildirilmesini öngörüyor. Kanunu muvazaalı işlemlerle dolananlar için ikamet izninin iptali dahil yaptırımlar söz konusu.
Yunanistan tarafındaki kurallar, yani bölgeye göre değişen 800 bin, 400 bin ve 250 bin euroluk eşikler, tek mülk ve 120 metrekare şartı ile kısa dönem kiralama yasağı, kamuoyunda hayli tartışıldı. Yunanistan altın vize programının güncel şartları pek çok kaynakta ayrıntısıyla bulunabiliyor. Bu yazının konusu ise çok daha az konuşuluyor: yatırım tamamlandıktan sonra Türkiye'de ne oluyor?
Çünkü Türkiye'de yerleşik bir kişinin yurt dışında edindiği taşınmaz, Türk hukuku bakımından uzakta duran, dokunulmamış bir varlık değil. Vergiden mal rejimine, mirastan icraya kadar birçok alanda sonuç doğuruyor.
Oturma izni, vergi mukimliğini değiştirmiyor
En yaygın yanılgı burada. Yunanistan'dan oturma izni almak, kişinin Türkiye'deki vergi mukimliğini kendiliğinden sona erdirmiyor. Türkiye'de yerleşmiş sayılan kişiler, Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazançların tamamı üzerinden vergilendiriliyor. Yatırımcı Yunanistan'da ikamet kartı taşısa bile, fiilen Türkiye'de yaşamayı sürdürdüğü sürece tam mükellef olmaya devam ediyor.
Mukimliğin değişmesi kartın alınmasına değil, yaşam merkezinin gerçekten taşınmasına bağlı. Bu ayrımın atlanması, birkaç yıl sonra beyan edilmemiş yurt dışı geliri meselesi olarak geri dönüyor.
Kira geliri Türkiye’de de beyan ediliyor
Yunanistan'daki mülkten kira geliri elde ediliyorsa, bu gelir öncelikle taşınmazın bulunduğu ülkede vergilendirilebiliyor. Türkiye ile Yunanistan arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının gayrimenkul varlıklara ilişkin hükümleri, taşınmazın doğrudan kullanımından, kiralanmasından veya başka herhangi bir şekilde kullanımından doğan gelire uygulanıyor.
Bu, gelirin Türkiye'de beyan dışı kalacağı anlamına gelmiyor. Tam mükellef kişi, yurt dışında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradını Türkiye'de yıllık beyannameyle bildiriyor. Yunanistan'da ödenen vergi ise, anlaşma hükümleri saklı kalmak üzere, Türkiye'de hesaplanan vergiden mahsup ediliyor. Tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan haddi 2026 yılı gelirleri için 22.000 TL. Bu had aşıldığında gelirin tamamı beyan ediliyor.
Pratikte iki hata sık görülüyor. Birincisi, gelirin “zaten Yunanistan'da vergilendirildiği” düşüncesiyle hiç beyan edilmemesi. İkincisi, mahsup için gereken belgelerin, yani yabancı vergi dairesince onaylı ödeme belgesi ve usulüne uygun tercümesinin zamanında temin edilmemesi. İkinci durumda vergi ödenmiş olsa dahi mahsup imkânı fiilen kaybedilebiliyor.
Bir hatırlatma daha gerekiyor. Program kapsamında alınan konutun kısa süreli, paylaşım ekonomisi platformları üzerinden kiralanması Yunan mevzuatında yasak. Dolayısıyla kısa dönem kira getirisiyle yatırımı amorti etme kurgusu üzerine yapılan hesaplar, vergisel sorunun ötesinde idari yaptırım riski de taşıyor.
Paranın çıkışı belgelenmek zorunda
Yurt dışına döviz transferi serbest. Ama serbest olması sorgusuz olduğu anlamına gelmiyor. Bankalar yüksek tutarlı transferlerde fonun kaynağını tevsik eden belge istiyor ve şüpheli gördükleri işlemleri mali suçlarla mücadele mevzuatı kapsamında bildirmekle yükümlü.
Karşı tarafta ise Yunan makamları, 2026 genelgesinin ardından ödemenin gerçekliğine çok daha fazla odaklanmış durumda. İki denetim katmanı üst üste binince, transferin banka kanalıyla ve satış bedeliyle birebir örtüşecek şekilde yapılması önem kazanıyor. Üçüncü kişi hesabı üzerinden ödeme, nakit taşıma ya da bedelin tapuda düşük gösterilmesi gibi yöntemler, yatırımın eşiği karşılamaması sonucunu doğurabildiği gibi başvurunun reddine ve iznin iptaline de yol açabiliyor.
Boşanmada o daire de masaya geliyor
Evlilik birliği içinde alınan Yunanistan'daki taşınmaz, tapuda yalnızca bir eşin adına kayıtlı olsa bile mal rejiminin tasfiyesi dışında kalmıyor. 2002 sonrası evliliklerde geçerli olan edinilmiş mallara katılma rejiminde diğer eşin bu değer üzerinde katılma alacağı doğabiliyor.
İnce nokta şu: Türk mahkemesinin kararı kural olarak yurt dışındaki taşınmazın mülkiyetine doğrudan müdahale eden ayni bir karar değil, parasal bir alacağa ilişkin. Mahkeme Atina'daki daireyi paylaştırmıyor, o dairenin değeri üzerinden hesaplanan alacağa hükmediyor. Bu da değerleme, kur ve ispat konularını uyuşmazlığın tam ortasına taşıyor. Yatırımın hangi kaynakla finanse edildiği, evlilik öncesi birikimle mi, miras yoluyla gelen bir parayla mı, yoksa evlilik içinde elde edilen gelirle mi, baştan belgelenmezse sonradan ispatı zorlaşıyor.
Miras, beklenenden başka bir hukuka tabi olabilir
Yatırımcıların neredeyse hiç düşünmediği başlık bu, sonuçları da en ağır olanlardan.
Yunanistan, Avrupa Birliği'nin miras konusundaki tüzüğüne tabi. Bu düzenlemede mirasın hangi hukuka tabi olacağı, kural olarak murisin ölüm anındaki mutat meskeninin bulunduğu ülke hukukuna göre belirleniyor. Yani Yunanistan'daki taşınmazın kime ve hangi oranda intikal edeceği otomatik olarak Türk miras hukukuna göre çözülmüyor.
Sonuç ailenin beklediğinden farklı çıkabiliyor. Saklı pay oranları, mirasçılık sıfatı ve terekenin paylaşımı bakımından iki hukuk sistemi aynı yere varmayabiliyor. Buna karşılık aynı tüzük, kişiye vatandaşı olduğu devletin hukukunu seçme imkânı tanıyor. Bu seçimin usulüne uygun bir ölüme bağlı tasarrufla, yani vasiyetnameyle açıkça yapılması gerekiyor. Yatırım aşamasında birkaç paragrafla çözülebilecek bir konu, miras açıldıktan sonra iki ülkede paralel yürüyen ve yıllar alan bir sürece dönüşebiliyor.
Türkiye'deki borç, Yunanistan'daki mülke ulaşabilir
Yurt dışındaki taşınmaz, Türkiye'deki borçlar açısından dokunulmaz bir sığınak değil. Türkiye'de yürüyen bir icra takibinde Yunanistan'daki mülke doğrudan haciz konulamıyor. Ancak alacaklı, Türk mahkemesinden aldığı kararı Yunanistan'da tanıtıp tenfiz ettirerek orada icra yoluna başvurabiliyor.
Tersi de geçerli. Yunanistan'da doğan bir uyuşmazlıkta verilen karar, Türkiye'de tanıma ve tenfiz davası açılmadan burada sonuç doğurmuyor. Bu iki yönlü yapı, satın alma sözleşmesindeki yetkili mahkeme ve uygulanacak hukuk maddelerini çoğu yatırımcının sandığından çok daha kritik hale getiriyor.
Bir de vekâletname meselesi var
Süreç genellikle Yunanistan'daki bir avukata verilen vekâletname üzerinden yürüyor. Türkiye'de düzenlenen vekâletnamenin apostil şerhi taşıması ve yeminli tercümesinin yapılması teknik bir formalite gibi görünüyor. Asıl mesele ise kapsam.
Satın almanın yanında satış, ipotek tesisi ya da banka hesabı üzerinde tasarruf yetkisi de veren geniş metinler, yatırımcıyı kendi malvarlığı üzerindeki kontrolden fiilen uzaklaştırabiliyor. Vekâletnamenin işlemle sınırlı ve süreli düzenlenmesi, azlinin kolay olması, mümkünse kritik aşamalarda Türkiye'den bağımsız bir gözle kontrol edilmesi gerekiyor.
Asıl karar sözleşme öncesinde veriliyor
Yunanistan altın vize programı, eşiklerin yükselmesine rağmen Türk yatırımcı için geçerli bir seçenek olmayı sürdürüyor. Ancak programın 2024 öncesi hali ile bugünkü hali arasında esaslı farklar var ve internette dolaşan bilgilerin önemli bir kısmı hâlâ eski düzenlemeye ait.
Daha önemlisi, yatırımın hukuki ömrü tapu devriyle başlıyor, orada bitmiyor. Vergi beyanı, mal rejimi, miras ve icra boyutları düşünülmeden kurulan bir yapı, beş on yıl sonra çözülmesi çok daha pahalı sorunlar çıkarıyor. Sürecin kritik anı da bu yüzden başvuru değil, öncesi. Mülkün seçildiği, ödemenin kurgulandığı ve vekâletnamenin yazıldığı aşamada Yunan hukuku ile Türk hukukunun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Kotan & Gökce Hukuk Bürosu
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, somut olaya ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz.
