Türkiye, son yıllarda yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinimi, sermaye yatırımı ve diğer yatırım araçları yoluyla değerlendirdiği ülkelerden biri hâline gelmiştir. Yatırım kararı alan yabancılar açısından Türk vatandaşlığı kazanma imkânı da sürecin önemli unsurlarından biridir. Ancak yatırım yapmak ile Türk vatandaşlığı başvurusuna uygun bir yatırım gerçekleştirmek her zaman aynı anlama gelmez.
Özellikle taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık başvurularında yatırım tutarı kadar taşınmazın hukuki niteliği, ödeme yöntemleri, resmi belgeler, tapu işlemleri ve başvuru prosedürleri de önem taşır. Yatırımın baştan itibaren vatandaşlık mevzuatındaki şartlar dikkate alınmadan yapılması, sonradan telafisi güç sorunlara yol açabilir.
Bu nedenle Türkiye'de yatırım yoluyla vatandaşlık sürecine girmeyi düşünen yabancıların, yalnızca yatırımın ekonomik değerine değil, işlemin hukuki altyapısına da dikkat etmesi gerekir.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Nedir?
Türk vatandaşlığının istisnai yollarla kazanılmasına ilişkin düzenlemeler kapsamında, belirli şartları sağlayan yabancı yatırımcıların Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabilmesi mümkündür. Uygulamada en çok bilinen yöntem taşınmaz edinimi olmakla birlikte, mevzuatta belirlenen şartlara uygun farklı yatırım türleri de vatandaşlık başvurusuna temel oluşturabilir.
Yatırım türüne göre uygulanacak parasal eşikler ve şartlar farklılık gösterebilir. Örneğin belirli tutarda taşınmaz edinimi, sabit sermaye yatırımı yapılması, belirli tutarda mevduatın bankalarda tutulması veya mevzuatta öngörülen diğer yatırım araçlarının kullanılması, ilgili şartların sağlanması hâlinde istisnai vatandaşlık süreci kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak burada önemli olan husus, yatırımın yalnızca ekonomik açıdan değil, hukuken de gerekli şartları taşımasıdır.
Bir yabancının yüksek bedelli bir taşınmaz satın almış olması, tek başına vatandaşlık başvurusunun mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Taşınmazın niteliği, satış şekli, ödeme belgeleri ve yatırımın resmi kayıtlardaki durumu ayrıca değerlendirilir.
Yatırım Türü Seçilirken Sadece Yatırım Tutarına Bakılmamalıdır.
Yatırım yoluyla vatandaşlık konusunda en sık yapılan hatalardan biri, yalnızca yatırım için gerekli olduğu düşünülen parasal tutara odaklanmaktır.
Örneğin bir yabancı yatırımcı, satın almak istediği taşınmazın satış bedelinin vatandaşlık başvurusu için gerekli tutarı karşıladığını düşünerek işlem yapabilir. Ancak işlem tamamlandıktan sonra taşınmazın vatandaşlık başvurusuna uygun olmadığı veya ödeme sürecinin gerekli usule uygun şekilde belgelenmediği ortaya çıkabilir.
Bu nedenle yatırım kararı verilmeden önce şu soruların değerlendirilmesi önemlidir:
· Taşınmaz veya yatırım aracı vatandaşlık başvurusu kapsamında kullanılmaya uygun mudur?
· Yatırımın resmi kayıtlardaki değeri gerekli şartları karşılıyor mu?
· Ödeme işlemleri mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilecek mi?
· Gerekli banka ve döviz belgeleri temin edilebilecek mi?
· Taşınmaz üzerinde başvuruyu etkileyebilecek hukuki bir sorun bulunuyor mu?
· Daha önce aynı taşınmaz başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmış olabilir mi?
Bu soruların yatırım yapılmadan önce cevaplanması, sonradan ortaya çıkabilecek risklerin azaltılması açısından önemlidir.
Taşınmazın Hukuki Durumu Satın Alma İşleminden Önce İncelenmelidir
Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar açısından tapu işlemi yalnızca satış sözleşmesinin imzalanmasından ibaret değildir. Satın alınacak taşınmazın hukuki durumu detaylı şekilde incelenmelidir.
Öncelikle tapu kayıtlarında taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, tedbir veya üçüncü kişilerin haklarını etkileyebilecek başka bir kayıt bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.
Bunun yanında taşınmazın niteliği de önemlidir. Taşınmazın bağımsız bölüm, arsa, arazi veya başka bir nitelikte olması, bazı işlemlerde farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. İmar ve yapılaşma durumu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları ve taşınmazın fiili durumunun resmi kayıtlarla uyumu da dikkate alınmalıdır.
Vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinilmesi söz konusu olduğunda, taşınmazın geçmiş işlemleri de önem taşıyabilir. Özellikle daha önce yabancı yatırımcılar tarafından yapılan satışlar ve taşınmazın önceki vatandaşlık işlemleri kapsamında kullanılıp kullanılmadığı araştırılmalıdır. Bu nedenle yabancıların Türkiye'deki hukuki işlemleri hakkında kapsamlı bir değerlendirme yapılması önemlidir.
( https://batinyilmaz.av.tr/hizmet/yabancilar-hukuku/)
Ekspertiz Değeri, Resmi Satış Bedeli ve Ödeme Belgeleri Arasındaki Uyum Önemlidir
Gayrimenkul yoluyla yatırım yapan kişiler açısından en önemli konulardan biri taşınmazın değerinin ve satış bedelinin doğru şekilde belirlenmesidir.
Taşınmazın ilan fiyatı ile ekspertiz raporunda belirtilen değer ve resmi işlemlerde gösterilen satış bedeli her zaman aynı olmayabilir. Vatandaşlık başvurusu açısından bu değerlerin ilgili mevzuat ve uygulama çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle yatırımcıların yalnızca taşınmaz için fiilen ne kadar ödeme yaptığını değil, bu ödemenin hangi belgelerle ispatlanabileceğini de dikkate alması gerekir.
Sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için ödeme belgelerinin düzenli şekilde saklanması önemlidir. Banka dekontları, transfer kayıtları ve diğer resmi belgeler başvuru sürecinde önem taşıyabilir.
Bu nedenle yüksek bedelli bir yatırım gerçekleştirilmiş olsa bile, ödeme zincirinin gerekli şekilde belgelenememesi hâlinde süreçte sorun yaşanabilir.
Yatırım yoluyla vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilen taşınmaz işlemlerinde, taşınmazın hukuki niteliği, ödeme yöntemleri ve başvuru şartlarının işlem öncesinde birlikte değerlendirilmesi önem taşır. Türk vatandaşlığına yatırım yoluyla başvuru süreci hakkında ayrıntılı hukuki bilgiler için Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi tarafından yayımlanan ilgili bilgilendirme çalışması incelenebilir.
Ödeme Sürecinin Usulüne Uygun Şekilde Yürütülmesi Gerekir
Taşınmaz satın alma işlemlerinde yalnızca paranın satıcıya ulaşmış olması her zaman yeterli değildir. Özellikle vatandaşlık başvurusuna konu edilecek yatırımlarda ödeme işlemlerinin belirli usullere uygun şekilde gerçekleştirilmesi ve belgelenmesi önem taşır.
Yatırım sürecinde banka transferleri, ödeme dekontları ve döviz işlemlerine ilişkin belgeler önem kazanabilir. Ödeme sürecinde kullanılan hesaplar, transfer tarihleri ve ödemelerin hangi işlem için yapıldığı gerektiğinde resmi belgeler üzerinden anlaşılabilmelidir.
Bu nedenle kayıt dışı veya belgelendirilmesi güç ödeme yöntemlerinden kaçınılması gerekir.
Yatırımcı açısından en güvenli yaklaşım, ödeme işlemlerine başlamadan önce işlem planının oluşturulması ve her aşamanın belgelenebilir şekilde yürütülmesidir.
Özellikle birden fazla ödeme yapılması, farklı kişiler veya hesaplar üzerinden para transfer edilmesi ya da ödeme sürecinin uzun bir zamana yayılması durumunda belgelerin birbirleriyle uyumlu olması daha da önem kazanır.
Uygunluk Belgesi ve Vatandaşlık Başvurusu Aynı İşlem Değildir
Yatırım yoluyla vatandaşlık konusunda önemli bir diğer konu, sürecin tek aşamalı olmamasıdır.
Uygulamada yatırımın yapılması sonrasında ilgili kurum tarafından yatırımın gerekli şartları taşıyıp taşımadığı değerlendirilir. Gerekli şartların sağlandığının tespit edilmesi hâlinde uygunluk belgesi süreci gündeme gelir.
Ancak uygunluk belgesinin alınması, vatandaşlık işlemlerinin tamamlandığı anlamına gelmez.
Sonrasında yabancının hukuki durumuna ve uygulanacak prosedüre göre gerekli diğer işlemlerin yürütülmesi gerekir. İkamet işlemleri, vatandaşlık başvurusunun yapılması, güvenlik ve arşiv araştırmaları ile yetkili makamların değerlendirmeleri sürecin sonraki aşamalarını oluşturabilir.
Bu nedenle yatırımcıların süreci şu şekilde değerlendirmesi daha doğru olacaktır:
Yatırımın yapılması → Yatırım şartlarının incelenmesi → Uygunluk belgesi süreci → Gerekli ikamet işlemleri → Vatandaşlık başvurusu → İdari inceleme ve karar
Her aşamanın kendine özgü belge ve usul şartları bulunabilir.
Üç Yıllık Satmama Taahhüdü Dikkate Alınmalıdır
Gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunan kişiler açısından taşınmazla ilgili belirli sürelerle tasarruf sınırlaması söz konusu olabilir.
Uygulamada vatandaşlık amacıyla edinilen taşınmaz bakımından üç yıl süreyle satılmamasına ilişkin taahhüt ve tapu kaydına işlenen şerh önemli bir unsur hâline gelebilir.
Bu nedenle yatırımcı, taşınmazı satın almadan önce kendi yatırım planını da gözden geçirmelidir.
Örneğin kısa süre içerisinde taşınmazı satmayı, başka bir yatırım aracına geçmeyi veya yatırım portföyünü hızla değiştirmeyi planlayan bir kişinin vatandaşlık başvurusu kapsamında üstleneceği yükümlülükleri önceden değerlendirmesi gerekir.
Taşınmazın yalnızca vatandaşlık başvurusu için satın alınması değil, yatırımcının bu taşınmazı belirli bir süre elinde tutma planının bulunması da önemlidir.
Vekâletname ile İşlem Yapılması Hâlinde Belge İçeriğine Dikkat Edilmelidir
Yabancı yatırımcıların önemli bir kısmı Türkiye'de sürekli bulunmadan yatırım işlemlerini yürütmek istemektedir. Bu durumda vekâletname kullanılması gündeme gelebilir.
Ancak vekâletname ile yapılan işlemlerde belgenin geçerliliği, düzenlendiği ülke ve içerdiği yetkiler dikkatle değerlendirilmelidir.
Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde apostil işlemi veya konsolosluk onayı gerekebilir. Ayrıca belgenin Türkçe tercümesinin ve gerekli noter işlemlerinin yapılması söz konusu olabilir.
Vekâletnamede verilen yetkilerin de yapılacak işlemleri kapsaması gerekir.
Örneğin yalnızca taşınmaz araştırması için düzenlenmiş sınırlı bir vekâletname, tapuda satış işleminin gerçekleştirilmesi için yeterli olmayabilir.
Bu nedenle vekâletname düzenlenmeden önce Türkiye'de hangi işlemlerin yapılacağının belirlenmesi önemlidir.
Başvuruya Aile Bireylerinin Durumu da Etki Edebilir
Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu yapılırken yalnızca ana yatırımcının değil, aile üyelerinin hukuki durumunun da değerlendirilmesi gerekebilir.
Başvurunun kapsamı, aile bireylerinin kimler olduğu, medeni durum ve diğer kişisel belgeler sürecin belge hazırlığı açısından önem taşıyabilir.
Özellikle farklı ülkelerde düzenlenmiş doğum belgeleri, evlilik belgeleri ve diğer resmi kayıtların Türkiye'deki işlemlerde kullanılabilmesi için tercüme, apostil veya başka tasdik işlemlerine ihtiyaç duyulabilir.
Bu nedenle yatırım işlemleri tamamlandıktan sonra belge toplamaya başlamak yerine, aile bireyleriyle ilgili gerekli belgelerin de süreç başında belirlenmesi zaman kaybını azaltabilir.
Güncel Mevzuat ve Uygulama Mutlaka Kontrol Edilmelidir
Yatırım yoluyla vatandaşlık, ekonomik ve idari düzenlemelerden etkilenebilen bir alandır. Yatırım tutarları, yatırım türleri, taşınmazlara ilişkin şartlar ve uygulama usulleri zaman içerisinde değişebilir.
Bu nedenle geçmiş yıllarda yapılmış bir başvurunun şartlarına veya internette yer alan eski bilgilere dayanarak yatırım kararı vermek riskli olabilir.
Özellikle yüksek tutarlı bir taşınmaz satın alınmadan önce güncel mevzuatın, resmi kurumların uygulamalarının ve işlem için gerekli belgelerin kontrol edilmesi gerekir.
Bir yatırımcının internette yer alan eski bir bilgiye dayanarak yaptığı işlem, güncel uygulamada vatandaşlık başvurusu açısından yeterli olmayabilir.
Sonuç
Türkiye'de yatırım yoluyla vatandaşlık, yabancı yatırımcılar için önemli bir imkân sunabilmektedir. Ancak sürecin başarılı şekilde yürütülebilmesi için yatırımın yalnızca parasal tutarına odaklanmak yeterli değildir.
Özellikle gayrimenkul yatırımı yoluyla yapılacak başvurularda taşınmazın hukuki durumu, resmi satış bedeli, değerleme süreci, ödeme belgeleri, döviz işlemleri, tapu kayıtları ve satmama yükümlülükleri birlikte değerlendirilmelidir. Yatırım yolu ile Türk Vatandaşlığı konusunda Türkiye’de Yatırım Yolu İle Vatandaşlık yazısından istifade edebilirsiniz.( https://batinyilmaz.av.tr/turkiyede-yatirim-yoluyla-vatandaslik/)
Ayrıca yatırımın yapılması ile vatandaşlığın kazanılması arasında birden fazla idari aşama bulunduğu unutulmamalıdır. Uygunluk belgesi, gerekli ikamet işlemleri ve vatandaşlık başvurusunun değerlendirilmesi birbirinden ayrı süreçlerdir.
Bu nedenle yüksek tutarlı bir yatırım yapılmadan önce işlemin tüm aşamalarının planlanması ve yatırımın güncel hukuki şartlara uygunluğunun değerlendirilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek sorunların önlenmesi bakımından önem taşır.
Her yatırım ve her başvuru, yatırımcının kişisel durumu ile işlemin özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, güncel mevzuat ve somut olayın şartları birlikte değerlendirilmelidir.
Av. Batın YILMAZ
İstanbul Barosu Avukatı - 77008
