Konut ve işyeri kiralarında hızlı fiyat değişimleri, kira tespit davalarını yeniden gündemin üst sıralarına taşıdı. Uzmanlar, “Tarafların anlaşamadığı her durumda çözüm mahkemede; ölçü ise sözleşme, TÜFE, emsal kiralar ve hakkaniyet” diyor.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin yasal ilkelere göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Ev sahibi artışın yetersiz kaldığını, kiracı ise fahiş olduğunu düşünüyorsa, taraflardan biri mahkemeden yeni dönem için makul bedelin tespitini ister. Karar, ileriye etkili olur; geçmiş kira yıllarına kural olarak uygulanmaz (istisnalar haricinde).
HANGİ HALLERDE AÇILIR?
- Yenileme dönemi yaklaşırken: Taraflar yeni kira konusunda uzlaşamazsa ev sahibi (veya koşullar varsa kiracı) yenileme döneminden önce ya da yenileme tarihinden itibaren belirli süre içinde dava açabilir.
- Uzun süreli sözleşmeler: Piyasa değeri ile sözleşmedeki bedel arasında açık fark oluştuysa.
- İşyeri kiralarında da aynı mekanizma geçerlidir; ancak tarafların sözleşme serbestisi ve ticari teamüller de değerlendirilir.
Uygulamada, dava açma zamanlaması stratejiktir: Erken açılan davalarda karar, çoğunlukla bir sonraki yenileme dönemine etkili olacaktır.
MAHKEME HANGİ ÖLÇÜTLERE BAKAR?
- Sözleşme hükümleri: Artış maddesi varsa öncelikle o hüküm incelenir; ancak kanuni üst sınır ve hakkaniyet aşılmamalıdır.
- TÜFE 12 aylık ortalama: Artışta referans veridir; ama tespit davasında tek başına yeterli olmayabilir.
- Emsal kiralar: Aynı bölgede, benzer metrekare–yaş–durumdaki taşınmazların güncel kiraları bilirkişi aracılığıyla kıyaslanır.
- Taşınmazın nitelikleri: Lokasyon, ulaşım, bina yaşı, ısıtma–yapı kalitesi, site olanakları, tadilat durumu.
- Hakkaniyet ve denge: Kiracının korunması ilkesi ile mülk sahibinin getirisi arasında adil denge aranır.
Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır; keşif, fotoğraf ve rayiç raporları dosyanın omurgasını oluşturur.
ZAMANLAMA VE SONUÇLAR
- Dava öncesi ihtar: Uygulamada, yenileme döneminden önce yazılı bildirim/uzlaşma çağrısı yapılması tavsiye edilir.
- Kararın yürürlüğü: Tespit kararı çoğunlukla karar tarihinden sonraki dönem için geçerlidir; bazı durumlarda dava tarihinden itibaren uygulanmasına da hükmedilebilir.
- Ara ödeme: Dava sürerken kiracı, çekişmesiz bedeli ödemeye devam etmeli; mahkemece tespit edilen fark sonradan denkleştirilebilir.
İSPAT ARAÇLARI VE BİLİRKİŞİ
Taraflar, konum–metrekare–durum açısından mukayeseye uygun emsalleri dosyaya sunmalı. “İlan fiyatları” yardımcı olabilir ancak gerçekleşmiş kira verileri (sözleşme, makbuz, stopaj, site yönetimi kayıtları) daha güçlü delildir. Bilirkişi raporlarına itiraz mümkün; taraflar yeni emsal ve teknik itirazlarını sürelerinde sunmalıdır.
KİRACI VE MALİK İÇİN STRATEJİ NOTLARI
Kiracı açısından:
- Fahiş artış talebi varsa “tespit davasını” bizzat açarak makul bedeli mahkemeden isteyebilir.
- Dava sürecinde düzenli ödeme yapmayı sürdürmeli; temerrüt riskinden kaçınmalı.
- Emsal sunarken benzer nitelik/konum kriterine dikkat edilmeli.
Ev sahibi açısından:
- Yenileme öncesi yazılı teklif ve makul artış önerisi yapmak ileride lehinize yorumlanabilir.
- Emsal listesi oluştururken aynı sokak/mahalle ve benzer metrekare–yaş kriterlerini sağlayan sözleşmeleri derlemeli.
- Bilirkişi raporuna süresinde ve teknik gerekçeyle itiraz, sonucu değiştirebilir.
DİĞER DAVALARLA KARMAŞA: TESPİT, UYARLAMA, TAHLİYE
Kira hukukunda kavramlar karışabiliyor:
- Kira tespit davası: Yeni dönem bedelini belirler; ileriye dönük.
- Uyarlama davası: Olağanüstü değişiklikler nedeniyle sözleşme şartlarının hakkaniyete göre değiştirilmesini ister (istisnai ve daha zordur).
- Tahliye: Ayrı prosedürdür; ödenmeyen kira, ihtar, ihtiyaç, 10 yıl uzama gibi özel sebepler gerekir. Tespit davası, tek başına tahliye sonucu doğurmaz.
EN ÇOK YAPILAN HATALAR
- Yanlış emsal: Farklı semt/yaş/ölçek verileri dosyayı zayıflatır.
- Geç başvuru: Yenileme döneminden çok sonra açılan davada kararın yürürlük zamanı beklentiyi karşılamayabilir.
- Belgesiz iddia: “Piyasa bu” söylemi, veriyle desteklenmezse etkisiz kalır.
- Yanlış artış türü: TÜFE yıllık oranı ile 12 aylık ortalama karıştırılıyor; tespitte yöntemsel hatalar yapılıyor.
- Ara ödemeyi kesmek: Dava sürerken ödemeyi durdurmak temerrüt ve tahliye riskini tetikler.
ÖRNEK DOSYA (HABER MERKEZİ DERLEMESİ)
Merkez ilçede 90 m², 20 yıllık bir dairede kiracı 5 yıldır oturuyor. Sözleşmede artış maddesi “TÜFE ortalaması” olarak yazılı; ancak bölgede benzer dairelerin kirası belirgin yükselmiş. Ev sahibi “tespit” davası açıyor. Bilirkişi, üç emsalin gerçekleşmiş kira sözleşmelerini, binanın yaşı ve dairenin bakımsızlığını dikkate alıp rayiç kira belirliyor. Mahkeme, TÜFE + emsal–hakkaniyet dengesinde, sözleşmenin yeni dönemi için makul kiraya hükmediyor; fark, kararın yürürlük tarihinden itibaren geçerli sayılıyor.
SONUÇ
Kira tespit davası, serbest piyasa ile kiracının korunması arasındaki çizgide denge arayan bir mekanizma. Başarının anahtarı; doğru zamanlama, güçlü emsal seti, teknik bilirkişi itirazı ve usule sadakat. Tarafların müzakereyi tüketip veriye dayalı bir dosya hazırlaması, hem yargılama süresini kısaltıyor hem de kararın öngörülebilirliğini artırıyor.